We zagen het huis voor de tweede keer, deze keer samen met onze makelaar. Hij had keurig geregeld dat we in alle (verhuurde) appartementen mochten kijken en we kregen daardoor een beter zicht op het pand en of er veel aan moet gebeuren.
Dat bracht allemaal wat realisme in het verhaal wat vooral bestond uit de vorige bezichtiging waarbij we alleen de "mooie" kanten te zien kregen en dat vermoeden we al. Het gebbouw en de presenatie zien er van buiten goed uit. En 2-4 misschien 4 appartementen zien er ook van binnen wel redelijk uit. Maar de rest.......
Laat ik jullie even bijpraten, voor de nieuwkomers: mijn zoon en ik zoeken een project om zelf te wonen en om offline geld te verdienen. Ik vond een leuk appartementenblok toen we nog onderweg waren, ik geloof dat het Hermosillo was dat ik het opduikelde op Facebook Marktplaats. Een gebouw met 6 appartementen op een stuk grond van 400M2 en in 1 hoek tegenover het grote gebouw staat en leuke casita, een soort tiny house van ongeveer 40M2. Hoewel ik het als grap presenteerde wat het wel iets wat bij onze plannen zou passen, 2 zelf bewonen en de rest verhuren, hupla! Klaar. Offline inkomen. Ik stuurde het een beetje als grapje naar hem toe, maar het liet ons gedurende de rest van de reis niet meer los.
Huizenprijzen zijn redelijk hysterisch in Mexico. Geen idee wat dit land denkt maar soms betaal je voor een uitgewoond verrot hok nog 8 miljoen peso alsof het niks is, zeker in gebieden waar veel toerisme is of Amerikanen zich willen vestigen. Maar dit pand niet, dit pand lijkt best redelijk geprijsd, dus er is een catch. Maar die zagen we pas bij deze bezichtiging dankzij onze eigen Juan, de makelaar. Die eiste dat we ondanks de huurdersbescheming-wet in alle appartementen mochten kijken.
Volgens de advertentie gaat het om 7 appartementen, die zijn er niet. Het zijn er 6 en een grondgebonden casita. En zelfs dat is niet waar, want appartement nummer 1 is overduidelijk een winkelpand is wat halfbakken is aangepast zodat je er in kan wonen. Er is maar 1 raam aan de straatkant en daar is ook de deur (dus niet op het terrein zelf daar is het een blinde muur), het is heel donker binnen en verdeeld over 2 ruimtes met een mini binnenplaatsje van 2x2. Het is meer een soort opslagruimte, er zit amper een fatsoenlijke badkamer of keuken in. Geen optie voor ons om zo'n ruimte te verhuren. Dat "appartement" moet dus helemaal worden verbouwd, de deur moet op het binnenterrein komen met een raam en de deur aan de straatkant moet dicht en dan moeten er tegels op de vloeren, de badkamer moet overnieuw en er moet een keuken in geplaatst worden. Het is nu wel bewoond, maar ik vraag me af hoe iemand zo kan leven?
Dus het zijn maar 6 ruimtes, waarvan wij er in 2 gaan wonen en dan blijven er 4 over voor de verhuur. Die vijfde is een lange termijn project.
Volgens de advertentie hebben ze alle 7 een boiler en alle 7 aircon-units. Da's ook niet zo, raar maar waar heeft de ruimte vooraan wel een aircon-unit, maar de overige twee appartementen op de begane grond niet. En alle drie de appartementen op de begane grond hebben geen boiler en dus geen warm water. Ook het vloeroppervlakte klopt niet met de presentatie, we hebben het nagerekend en er mist gewoon een behoorlijk vloeroppervlakte, en daarmee is de marktwaarde berekening ook niet correct.
Eigenlijk zijn alleen de casita en de 3 appartementen op de bovenverdieping redelijk verhuurbaar, ware het niet dat ook daar wat mankementen zijn zoals kapotte kranen enzo.
Op de rest van het grondstuk is nog van alles en nog wat aan parkeren (grint) wandelpaden en een buitenruimte bij het huisje, de trap naar boven, de luiken naar de cisterne en het riool, en de pomp voor de watervoorziening.
We schrokken een beetje van al het werk wat we zagen. Hoewel we wel begrijpen dat veel cosmetisch is. Mexicanen zijn niet zo netjes in hun huis dus je moet echt door de enorme claustrofobische bende heenkijken. Eén appartement was redelijk leeg op wat tassen na en een matras op de grond, wij dachten dat er niemand woonde maar ook daar woonde iemand. Maar dat appartement gaf wel een goede indruk van het vloeroppervlakte en de mogelijkheden. Voor de rest was het vooral je fantasie gebruiken en door de troep heenkijken.
De verdeling zou als volgt worden, ik ga in de casita. Mijn zoon neemt 1 appartement op de begane grond en de rest verhuren we. Voorlopig dus de drie bovenste omdat die redelijk instap-klaar zijn, daar zijn de klussen vooral cosmetisch. Dus die kunnen redelijk snel klaar zijn voor oplevering.
Het appartement van mijn zoon moet dus eerst voorzien worden van warm water en een aircon-unit. Hij trekt wellicht even boven in een appartement tot het zijne af is.
Omdat we er zelf ook gaan wonen sparen we heel veel geld uit wat we nu aan huur kwijt zijn, zoals ik al zei: prijzen zijn behoorlijk fucked up in Mexico momenteel en in deze stad is gebrek aan huizen en dus zijn huizen nog duurder dan elders.
Dat geld wat we uitsparen is mooi meegenomen. Daar kunnen we een boel van klussen. Omdat we nog steeds online inkomen hebben heeft de verhuur niet zo heel veel haast, maar het moet wel gebeuren natuurlijk. Maar er is wat armslag.
Juan onze makelaar heeft een voorlopige taxatie en marktwaarde berekening gedaan voor ons. Het lijkt een goede investering. Als we alles opknappen zouden we er in de huidige markt, doe voorlopig zo gespannen blijft is de voorspelling, zo 1 miljoen of anderhalf miljoen peso meer voor kunnen vragen dan dat wij erin stoppen, als we het nu in de verkoop zetten. En de verwachting is dat de markt voorlopig wel blijft stijgen. Ons rendement zou op een gemiddeld niveau liggen en we kunnen tussen 5 en 10 jaar onze investering terugverdienen. En dat is een berekening exclusief de stijging van de marktwaarde van het pand. We houden van cijfers aan de krappe kant, want we houden van meevallers. Vandaar dat we altijd uitgaan van minder en slechter. het is een denkpatroon zeg maar.
Nu is het aan mijn zoon. Hij gaat dit kopen, mijn financiële injectie in dit geheel krijgt hij en ik krijg daarvoor in ruil de casita. We waren vandaag bij de bank om over de investeringsrekening te praten, maar dat levert geen problemen op, boetevrij kan hij binnen 24 uur als hij dat wil al het geld overboeken naar zijn privé rekening.
Vandaag brengt hij een bod uit. We hebben de onderbouwing waarom we bieden wat we bieden opgeschreven samen met de wensen voor de levering, en de makelaar verwerkt dat in een document wat mijn zoon ondertekend en dan gaat het naar de makelaar van de eigenaar en dan wachten we het af. We denken niet dat het geaccepteerd zal worden. Maar wie niet waagt die niet wint. Als het niet geaccepteerd wordt hopen we dat er een tegenbod komt, komt dat er niet dan doen wij weer een bod. Enz. Enz. Elke keer via een officieel contract. Tot er een contract is waar beide handtekeningen op staan.
Wat kost zoiets nu in Mexico?
De vraagprijs voor het pand is 4.8 miljoen Mexicaanse Peso, dat is omgerekend tegen de huidige koers zo'n 235.000 euro. Lachertje natuurlijk, zeker in vergelijk met huizenprijzen in Nederland. Maar een pand als dit kun je elders in het land verder weg van de grens met de VS en buiten toeristen gebieden voor minder geld kopen. De prijzen in Mexico verschillen enorm per regio. Maar we zoeken ook mogelijkheden voor inkomsten en midden op het platteland of in de bergen van Mexico zullen we weinig mensen vinden die dit willen huren, vandaar dat we op deze locatie zitten. En in bijvoorbeeld de Riviera Maya, bij Cancun, kunnen we een pand als dit niet eens betalen. Maar, met al ons rondreizen en rondkijken vinden we het best duur. We weten ook dat zelf bouwen wel eens een miljoen goedkoper zo kunnen zijn, maar daar zitten ook weer een boel haken en ogen aan. En misschien verrekenen we ons. Die kans is bij zelfbouw een stuk groter, dat je opeens met extra kosten zit. Dus we willen zakelijk blijven en een goede investering doen. Maar we willen niet de vraagprijs betalen. Dat is wel duidelijk.
Wordt vervolgd,
wij gaan een Escrow rekening openen.
