Als je in Mexico een huis gaat kopen, (of grond) kun je dat met heel veel opties doen. Op mijn website Leavingholland.com schrijf ik daar in een speciale rubriek over. Je hebt fractioneel eigendom, je kunt timesharen, je kunt volledig eigendom hebben of juist helemaal geen eigendom als je Ejidal koopt. Soms moet je van de wet je huis via een trust kopen, kortom, je hebt opties voor eigenaarschap.
Je hebt weinig opties om te betalen, als buitenlander is dat bijna altijd cash. Want je kunt, zeker als Europeaan, geen hypotheek of lening aanvragen in Mexico. Sowieso is het begrip "hypotheek" redelijk nieuw en een duur product in Mexico. Mexico kent huurkoopconstructies voor de Mexicaan, maar voor de buitenlander is het cash wat telt. Huizen zijn al lang niet meer zo goedkoop in Mexico als het internet vaak nog beweert, maar ze zijn veel goedkoper dan in Nederland. Maar de bouwkwaliteit is bijzonder wisselvallig, om het woord "slecht" maar niet te gebruiken.
En je kunt huizen kopen om verschillende redenen op verschillende locaties. Zo kun je in de stad wat kopen, of juist buiten de stad op de Mexicaanse Vinexlocaties, zoals ik die noem. Of echt op het platteland en in the middle of nowhere.
Koop je in the middle of nowhere dan moet je rekening houden met het ontbreken van voorzieningen. Je hebt geen toegang tot elektriciteit, vaak ook niet tot internet en water moet je goed uitzoeken. Soms mag je een put boren, maar niet altijd en dan moet je samen met je buren een waterbron delen. Dat kan tot ingewikkelde constructies leiden net als het aan laten leggen van elektra en een toegangsweg naar je huis. Nog afgezien van de kosten die het met zich meebrengt. Is het een goede belegging? Financieel gezien niet, want de aanschafwaarde mag wel laag zijn ,de overige investeringen die je moet doen zijn buiten proportioneel. Je investeert met een dergelijke bouw alleen in je eigen levensgeluk op basis van keuzes die je maakt die bij je levensovertuiging passen, maar je investeert ook in een stuk infrastructuur om dat te realiseren.
Koop je een huis op een Mexicaanse Vinexlocatie, zoals ik de stedelijke uitbreiding vaak noem, dan is het het meest eenvoudig. De voorzieningen zijn er vaak al, de stukken land zijn verdeeld, standaard is meestal 10x20 vierkante meter en er zijn zelfs bouwtekeningen beschikbaar, alle papierwerk is vaak al op orde, mits het geen scam is, maar ook daarover kun je lezen op mijn website leavingholland.com. Je hebt dan een makkelijke aankoop, vaak wel dezelfde problemen met de bouw en de bouwploeg, maar alles kan soepel en snel verlopen, zeker als de bouw al is afgerond. En als je er woont kun je door je keukenraam het huis van de buren aanraken. En dus ook alles horen van elkaar.
Koop je in zo'n vast bouwproject met toegangspoort en oprijlaantje, of aan een cul-de-sac, dan betaal je gezamenlijk voor onderhoud van wegen en beheer van ruimtes, en beveiliging. En dan woon je ook allemaal in hetzelfde type huis wat door de eigenaar (het vastgoed bedrijf) gebouwd wordt, vandaar mijn term "Vinexlocatie". Het is karakterloos, snel gebouwd, en biedt weinig groen en privacy. Maar het is super makkelijk en betaalbaar. Is het een goede investering? Nee, de enigste die rijk wordt van deze 10x20 stukken grond is de vastgoedmaatschappij, jij zit in een monotoon niet eens waardevast type huis, zelfs als je onder eigen architectuur bouwt, veel te dicht op de buren en vaak ontwikkelen deze gebieden zich niet volledig waardoor verval en achterstand ontstaat. De leeg staande stukken grond veranderen al snel in stortplaatsen voor puin en vuil. En er worden er teveel gebouwd in slechte te snelle bouw waardoor er weinig waardevastheid in de stenen zit, veel geld in onderhoud gaat zitten en alleen de grond waarde heeft, maar die waarde is niet hoog ook al betaalde jij de hoofdprijs, en afhankelijk van toekomstige ontwikkelingen qua voorzieningen zoals winkels en ziekenhuizen en dergelijke.
De beste investering is nog steeds bestaande bouw, in de oude kern van een stad uit de tijd dat er nog relatief grote stukken grond weggegeven werden. 400 vierkante meter minstens, maar als je een beetje zoekt kun je zelfs wel 1000m2 kopen. Grond in de stad is altijd meer geld waard, vanwege de aanwezige infra en voorzieningen. Het object wat mijn zoon kocht is sinds de aankoop al in waarde gestegen, niet vanwege de moderniseringen die wij aanbrengen zoals nieuw elektra enzo, maar vanwege de grondprijs. Grond in de stad is schaars, gewild.
Daar is 1 uitzondering op: een historisch huis. Als je een historisch huis koopt in de oude kernen van steden met het etiket "pueblo magico" of die "centro historico" op de borden hebben staan, heb je wellicht wel een pareltje om in te wonen, maar dat pareltje kost je goud geld omdat de historische vereniging zich er dan mee bemoeid en je alleen Mexicaanse bouwmaterialen mag gebruiken van hoogwaardige kwaliteit. Daarom staan al die panden leeg, geen realistisch denkende Mexicaan wil daar zijn handen aan branden. Je ziet vaak dat dat soort objecten door architecten opgekocht worden en opgedeeld worden in luxe airbnb's en dat verdiend zichzelf dan wel terug blijkbaar. Maar er is altijd een cultuur historische vereniging die er een mening over heeft inclusief de bijbehorende stroperige bureaucratie. Ik heb Amerikanen gezien die gillend gek werden van hun historisch Mexicaans huis en crowdfunden en bedelen in Facebookgroepen om de renovatie af te kunnen maken.
Bij zo'n restauratie als ontheemde buitenlander loopt je tegen zoveel problemen en bureaucratie aan dat je je moet afvragen of je daar je handen wel aan wilt branden tenzij je een liefhebber bent van restaureren van cultureel historisch erfgoed en een dikke beurs hebt. Maar die investering verdien je zelden terug, anders dan in je eigen levensgenot, tenzij je het mag verhuren binnen het toerisme. Want iemand vinden die voldoende cash geld heeft om jouw restauratie te betalen en de grondprijs in het historisch centrum te kunnen ophoesten is zoeken naar een stukje spelt in een hooiberg, niet eens de hele spelt.
Ik zal niet zeggen dat de aankoop van mijn zoon risicoloos is als het gaat investering en beleggen, want ook hier geldt hetzelfde risico als overal in de wereld: Blijft de vastgoed bubbel bestaan of barst hij en donderen de vraagprijzen naar beneden? Maar de markt voor vastgoed in Mexico is niet gekoppeld aan hypotheekrente en daarmee zit de markt hier anders in elkaar. Ik heb niet genoeg verstand van de markt om dat risico goed in te schatten. Maar volgens onze makelaar die laatst even binnenwipte is het pand nu al minstens een half miljoen meer waard, puur op marktwerking en modernisering. En wij hebben er nog lang geen half miljoen ingestopt, als we onze uitgaven op dit moment optellen die we puur voor de renovatie hebben gedaan zitten we misschien op 70.000 peso. De rest van onze uitgaven zijn persoonlijke spullen zoals meubels en witgoed.
Het is veel werk zo'n oud huis opknappen, ons huis stamt uit 1950, en het appartementenblok stamt uit 2009, en elke dag is er een uitdaging, of stap terug als je pessimistisch bent, zoals wij. We lossen 1 probleem op en voegen nieuwe problemen toe aan de lijst. En gaandeweg de restauratie zien we dat we sommige dingen wellicht een beetje onderschat hebben. Maar we hebben tijd op onze hand, want we gaan voorlopig nergens naar toe, en wonen nu gratis, want we betalen geen huur meer. En dat is elke maand al winst.
Winst die we in de verbouwing kunnen stoppen. We betaalden in La Paz enorm veel huur, omdat er woningschaarste is in deze stad. En die 17K peso per maand huur die we de afgelopen maanden steeds moesten neertellen, is nu elke maand iets nieuws in het pand, een nieuw raam, of drie, blijkt uit de prijsopgaaf, een dag of 2 een arbeider inhuren, of 4 aircon units kopen. Zulke dingen.
Geld heeft een vreemde waarde in Mexico, sommige dingen zijn extreem goedkoop in verhouding tot wereldpijzen, en andere zaken zijn extreem duur. Ons huis was goedkoop, in verhouding tot de rest van de huizen die te koop staan. en daarom was het een goede investering en een mooi beleggingsobject, het geld wat we er in stoppen verdienen we zeker weten terug, want grond in dit deel van het land en in dit deel van de stad zal altijd gewild blijven.
En het terugverdienmodel zoals wij hebben gemaakt, met de beoogde verhuurprijs voor de appartementen en het feit dat we zelf gratis wonen laat zien dat we met 5-7 jaar alles terugverdiend hebben. En dat is een fijne gedachte. Het was niet het doel, het doel was niet zo snel mogelijk rijk worden van deze aankoop. Het doel was zelf geen huur meer betalen en van online inkomen naar offline inkomen. De aankoop van het huis terugverdienen is bijzaak, dat komt wel als het ooit verkocht gaat worden
Denk goed na voordat je gaat investeren in vastgoed in het buitenland. Ga je emotioneel geld uitgeven? Op basis van woonwensen, dromen en verlangens voor je toekomst (landelijk, stijlvol, rust, zwembad, hip modern, strak, historisch) of kies je met je hoofd een meer economisch verstandige optie welke je straks in de toekomst makkelijk (en met winst) kunt verkopen als je bijvoorbeeld weg wilt? Want al die Tulum huizen (Wit met riet en hout) zijn prachtig, maar een Mexicaan zal het nooit van je kopen, dus je zoekt die ene buitenlander die hetzelfde ziet in jouw huis en dezelfde grootte van beurs heeft. En dat is een heel andere markt, dan "tussen de Mexicanen".
Dromen van nieuwbouw deed ik heel lang, omdat ik ooit wel eens in een nieuw huis zou willen wonen. Ik droomde van een stuk land aan zee, een leuke container erop, ik droomde van zelfvoorzienend leven in de jungle met een waterput, maar uiteindelijk woon ik straks in een oud huis wat 75 jaar geleden gebouwd is, in de tijd dat huizen nog van steen werden gemaakt en niet van gietbeton. Ik woon in een ruim opgezette wijk dus ik zit niet pal op mijn buren. En we kochten dit omdat dat de meest economisch verstandige keuze was voor de toekomst van mijn zoon, die hier de rest van zijn leven wil wonen. En ik maak het tot mijn droomhuis.
Foto: Nieuwe keuken in aanbouw
